A partir de 2027, aluguel e venda de imóveis deixam de ser assunto apenas do Imposto de Renda. Para quem tem patrimônio imobiliário, 2026 é o último ano para decidir com as regras antigas ainda em vigor.
A reforma tributária sobre o consumo, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, criou dois novos tributos: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). Eles substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. O setor imobiliário ganhou um regime próprio, com reduções relevantes. A conta, porém, muda para quem aluga, vende e organiza o patrimônio em holding.
A seguir, o que muda, quando muda e o que vale decidir agora.
O calendário que importa
A transição é gradual, mas os marcos são claros:
- 2026: ano de teste. CBS e IBS aparecem com alíquotas simbólicas, compensáveis, e PIS e Cofins continuam valendo.
- 2027: PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a ser cobrada integralmente.
- 2029 a 2032: o IBS sobe aos poucos enquanto ICMS e ISS diminuem.
- 2033: o novo sistema passa a valer por completo.
O ponto principal: as decisões tomadas até 31 de dezembro de 2026 tendem a definir a base sobre a qual o patrimônio será tributado nos próximos anos.
Quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS
A maioria dos proprietários pessoa física continuará fora do novo sistema. A lei define critérios objetivos para quem tem volume de atividade imobiliária (art. 251 da LC 214/2025).
No aluguel
A pessoa física se torna contribuinte quando, no ano anterior, cumpre as duas condições ao mesmo tempo:
- receita de aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA;
- mais de três imóveis distintos alugados.
Quem tem três imóveis, ou receita abaixo do limite, continua sendo tributado apenas pelo Imposto de Renda.
Na venda
Na venda, a pessoa física é contribuinte quando, no ano anterior:
- vendeu mais de três imóveis que tinha havia menos de cinco anos; ou
- vendeu mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores.
Na prática, a lei mira quem atua como investidor recorrente ou construtor, não quem vende o próprio apartamento.
O regime específico: menos carga do que a alíquota cheia sugere
A alíquota de referência de IBS e CBS ainda será fixada, e as estimativas públicas falam em algo próximo de 26,5% a 28%. Esse número assusta, mas os imóveis não pagam a alíquota cheia.
Reduções de alíquota
- Venda de imóveis: redução de 50% (art. 261).
- Locação, cessão onerosa e arrendamento: redução de 70% (art. 261, parágrafo único).
- Locação residencial por até 90 dias: segue as regras de hotelaria, com redução de 40%. Isso interessa a quem aluga por temporada no litoral.
Redutores que diminuem a base de cálculo
- Redutor social na locação residencial: dedução de R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260).
- Redutor social na venda: dedução de R$ 100 mil por imóvel residencial novo ou R$ 30 mil por lote residencial (art. 259). Imóvel usado não tem esse benefício.
- Redutor de ajuste: a partir de 2027, cada imóvel tem um valor vinculado ao seu custo, que reduz a base na venda (arts. 257 e 258). Em linhas gerais, isso aproxima a tributação da valorização real, e não do preço total.
A carga final depende do perfil de cada imóvel. Por isso, a conta precisa ser feita caso a caso.
Contratos de aluguel antigos: a regra de transição
Quem tem contratos de locação com prazo determinado, assinados até 16 de janeiro de 2025, pode optar por um regime de transição: 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social (art. 487).
- Contratos residenciais: a regra vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro.
- Contratos não residenciais: a regra exigia registro em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilização à Receita, conforme o regulamento.
A opção nem sempre compensa e deve ser avaliada contrato a contrato.
Pessoa física ou holding: a conta mudou
Durante anos, a holding patrimonial foi quase uma escolha automática para quem tinha muitos imóveis alugados. Com a reforma, essa decisão precisa ser refeita com números atualizados, por três motivos:
- A holding que aluga imóveis já é contribuinte de IBS e CBS e precisa emitir nota fiscal com os novos tributos destacados.
- A LC 227/2026 fixou o valor de mercado como base do ITCMD, inclusive para quotas de empresas. Com isso, a vantagem de doar quotas pelo valor contábil diminui.
- A transferência de imóveis para a holding até 31 de dezembro de 2026 é apontada por especialistas como estratégica para a definição do redutor de ajuste. Escritura assinada em dezembro e registrada só em 2027 pode não garantir esse marco.
Não existe resposta única. Para alguns portfólios, a holding segue vantajosa. Para outros, manter os imóveis na pessoa física passa a fazer mais sentido.
Quatro decisões para tomar antes de 2027
- Mapear o portfólio: quantos imóveis estão alugados, qual a receita anual e há quanto tempo cada um foi comprado.
- Revisar contratos de locação: quais se encaixam na regra de transição e se a opção pelos 3,65% compensa.
- Refazer a conta da holding: comparar o custo em pessoa física e em pessoa jurídica com as novas alíquotas, junto com o contador.
- Rever vendas planejadas: antecipar ou adiar uma venda pode mudar a tributação de forma relevante.
O patrimônio bem gerido começa pela informação certa
A reforma tributária não torna o imóvel um investimento pior. Ela torna a improvisação mais cara. Quem organiza o portfólio agora entra em 2027 com previsibilidade, e quem deixa para depois decide com menos opções na mesa.
Na Brickell, acompanhamos de perto cada mudança que afeta o patrimônio dos nossos clientes. Trabalhamos lado a lado com o seu contador e o seu advogado para que cada compra, venda ou locação faça sentido também do ponto de vista tributário.
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Fontes: Lei Complementar 214/2025; Lei Complementar 227/2026; análises de Barbieri Advogados, ConJur e IBDFAM. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista.
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